Comment maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier ?

Lorsque l’on veut faire construire une maison ou réaliser un achat immobilier, il est très courant d’avoir recours à un emprunt. S’il y a quelques mois les taux d'intérêt étaient très bas (voire négatifs !), et les dossiers acceptés la plupart du temps sans trop de complication, la donne a changé durant les dernières semaines. 

Cela ne doit pas pour autant vous décourager de réaliser votre projet, mais vous devez avoir en tête les points sur lesquels il va falloir être attentif avant de vous lancer dans l’élaboration de votre dossier d’emprunt.

Tout d’abord, pour vous présenter les choses de manière très transparente, il faut que vous ayez conscience que le contexte actuel assez incertain n’est pas forcément très favorable aux emprunteurs. Cela ne signifie pas pour autant qu’il est impossible d’obtenir un prêt, loin de là, mais les banques vont être particulièrement attentives sur trois points en particulier : 

  • Le taux d’endettement : D’une part, depuis le début de l’année 2020, les banques ont reçu des consignes très claires de la part du HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière), et scrutent plus que jamais le taux d’endettement de l’emprunteur avant d’accepter son dossier. Ce taux d’endettement ne peut ainsi excéder 33% de ses revenus. Il devient donc de plus en plus difficile de bénéficier de la tolérance qui pouvait exister auparavant concernant le taux d’endettement, notamment avec la prise en compte du “reste à vivre” (les revenus restant une fois les charges fixes déduites). Cette tolérance pouvait permettre de contracter un prêt malgré un taux d’endettement supérieur à 33%, si on avait des revenus confortables. Les banques ont à présent un quota très strict à respecter concernant les dossiers acceptés qui bénéficient de cette dérogation, et doivent justifier leur choix.
  • Le taux d’usure : D’autre part, la crise sanitaire récente a également eu un effet non négligeable sur les taux d’emprunt. Anticipant une potentielle récession économique, et compensant la chute du nombre de prêts accordés en mars et avril, les banques ont augmenté leurs taux d’intérêt. Elle se montrent aussi plus frileuses pour accorder des prêts, surtout pour les dossiers les plus “fragiles”. En effet, durant la même période la Banque de France a baissé certains de ses taux d’usure, c’est à dire le taux maximal auquel un particulier peut emprunter pour un achat immobilier. Au-delà de ce seuil, les banques ne peuvent pas accorder de prêt. Or, entre la baisse de ce taux d’usure, et l’augmentation des taux d’intérêt et parfois des assurances, certains dossiers peuvent dépasser le taux d’usure, même pour des profils solvables et des personnes en bonne santé.

  • Le montant de l’apport : Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, un apport de 7 à 8% du montant du montant total du projet pouvait être considéré comme suffisant. Cependant, pour la construction d’un bien neuf, les banques sont plus exigeantes concernant cet apport. En moyenne, elles exigent en effet que l’apport représente de 12 à 15% de l’enveloppe globale (achat du terrain, frais de notaires, coût de la construction, assurances etc). Difficile donc de voir votre dossier accepté si vous n’avez qu’un très faible apport pour contribuer au financement du projet.

 

Pour autant, cette situation ne doit surtout pas vous décourager : il est fort probable que les taux d’usure soient revus à la hausse d’ici quelques semaines, si la hausse des taux d’intérêt se confirme. De plus, dans le contexte actuel, les demandes de prêts sont aussi beaucoup moins nombreuses et le délai de traitement des dossiers a été grandement accéléré. 

Par ailleurs, ces changements ne signifient pas que votre dossier sera systématiquement refusé, mais qu’il faudra montrer patte blanche et fournir des pièces complémentaires pour rassurer la banque auprès de laquelle vous aller emprunter. Pour trouver la meilleure offre, il sera également nécessaire de vous renseigner auprès de plusieurs acteurs et de faire jouer la concurrence. Il est en effet difficile de savoir en amont quelle est la probabilité que votre dossier soit validé, et à quelles conditions d’emprunt vous pouvez prétendre. Il ne faut donc surtout pas hésiter à consulter plusieurs professionnels afin de connaître vos chances de pouvoir financer votre projet, et avec quelles conditions. Il y a généralement deux possibilités pour trouver un financement : soit traiter directement avec une banque, soit passer par un courtier qui jouera le rôle d’intermédiaire.

 

Avoir une vision réaliste de sa capacité d’emprunt

La toute première étape de votre recherche de financement est bien sûr d’évaluer avec précision votre capacité d’emprunt. Cela se fait en quelques minutes lors d’un rendez-vous ou même en ligne, en répondant à certaines questions sur votre situation financière et personnelle. Il est important de faire cette démarche avant même de visiter des terrains ou rencontrer des constructeurs, pour connaître quel montant vous pourrez emprunter et donc l’enveloppe maximale dont vous disposerez pour réaliser votre projet, en prenant en compte également votre apport.

Lors de ce rendez-vous, que ce soit avec un banquier ou un courtier, il est important de n’omettre aucune information, même certaines vous semblant anodines. En effet, afin de monter votre dossier de financement, vous allez devoir fournir plusieurs justificatifs et le dossier sera ensuite scrupuleusement étudié par les banques. Vous avez donc tout intérêt à être transparent dès le début pour avoir une estimation la plus réaliste possible de votre capacité d’emprunt et maximiser vos chances de voir votre dossier accepté.

Le bon réflexe : prendre rendez-vous avec son banquier !

Votre banquier vous connait bien, et il est normalement au fait de votre situation financière et personnelle. Il pourra ainsi vous dire avec précision quel montant vous pouvez emprunter, et à quel taux. Cette relation de confiance et un historique de bonne gestion de vos finances personnelles pourront également faciliter l’acceptation de votre dossier.

On peut penser que le fait d’être un client “historique” d’une banque permettra d’avoir un taux d’intérêt plus bas, mais ce n’est pas toujours le cas.  Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence et à comparer les offres : des banques concurrentes seront peut-être en mesure de vous octroyer un taux d’intérêt plus intéressant, dans l’optique par exemple de gagner un nouveau client. Ce type d’offre est en effet souvent conditionné par la domiciliation de vos comptes et de vos revenus dans cette nouvelle banque.

Généralement, après réception de votre dossier, les banques sont en mesure de vous faire un retour sous deux à trois semaines. Il est dont important de réaliser les démarches simultanément auprès de différentes banques, sous peine de mettre sinon plusieurs mois à trouver la meilleure offre, et voir votre situation financière ou personnelle changer d’ici là.

 

Faire appel à un courtier : un choix rentable !

Faire appel a un courtier est aussi une très bonne option pour obtenir votre prêt, trop souvent mise de côté par crainte de voir le prix du projet augmenter. Pourtant faire appel à un courtier pour trouver son prêt immobilier se révèle très souvent être un bon choix ! Ainsi, plus d’un tiers des projets immobiliers sont financés via un courtier en France.

Spécialiste des emprunts immobiliers, ce dernier pourra vous faire bénéficier de taux déjà négociés avec ses partenaires et saura vers quels acteurs vous orienter selon le profil de votre projet. Il saura aussi très vite vous dire si votre dossier a des chances de passer, vous aidera à le présenter sous son meilleur jour, et vous évitera des démarches infructueuses auprès de différentes banques, ce qui constitue un gain de temps non négligeable. Il ne faut pas avoir des réticences à aller voir un courtier en parallèle d’un rendez-vous avec votre banque : grâce à la présentation simultanée de plusieurs dossiers et à des accords négociés avec les banques au niveau régional ou national, le courtier pourrait vous permettre d’obtenir une offre plus intéressante dans votre banque historique !

De plus, un courtier sera également en mesure de vous proposer une assurance pour votre prêt souvent bien moins chère que celle proposée par les banques, ce qui représente une économie substantielle. Sachez que les rendez-vous avec un courtier sont totalement gratuits, tout comme la constitution du dossier. Notez bien que le courtier se rémunérera seulement si votre dossier est accepté par une banque, grâce à une commission versée par la banque (généralement entre 0,7% et 1% du montant du prêt), et à des frais de courtage qui vous seront facturés (comptez environ 1% du montant emprunté). Certains courtiers proposent également des frais de courtage forfaitaires, généralement compris entre 1000€ et 3000€.  Même si faire appel à un courtier aura un petit surcoût comparé au fait de traiter directement avec une banque. cela sera très largement compensé sur l’ensemble du projet par les économies et le gain de temps qu’il vous permettra de réaliser.

Chez Solaire Box, nous travaillons ainsi de manière régulière avec un courtier partenaire, vers lequel nous orientons nos clients qui n’ont pas encore finalisé leur demande de financement. Cela nous permet notamment de les mettre en relation directement avec les banques les plus susceptibles de financer leur projet. 

En effet, les maisons en ossatures bois représentent encore à l’heure actuelle de 10 à 12% seulement des projets de maisons individuelles, et certaines banques sont peu habituées à traiter ce type de dossier, demandant alors des pièces complémentaires et ralentissant les temps de traitement. Selon notre expérience, les banques les plus susceptibles de financer un projet de maison en ossature bois sont le Crédit agricole, le Crédit Mutuel, la Banque Populaire, la Caisse d’Epargne et le CIC. Bien entendu, cela varie selon les régions et les agences, mais nous avons eu de nombreuses expériences positives, et des projets validés pour nos clients auprès de ces banques.

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