Les 10 questions à poser lorsque vous visitez un terrain

Ca y est vous avez repéré un terrain qui vous plait et vous êtes sur le point de le visiter ? N'oubliez pas de poser toutes les questions essentielles au vendeur !

Pour préparer votre visite, vous pouvez faire la liste de tous les points clés à valider avec le vendeur, et de ne rien oublier dans l’euphorie. Si le terrain est situé à plusieurs heures de route de chez vous, n’hésitez pas à poser des questions au vendeur dès votre premier contact téléphonique, cela vous évitera les mauvaises surprises et les déplacements inutiles.

Mise à jour novembre 2020 : Durant le confinement, les visites de terrain ne sont malheureusement pas autorisées pour les particuliers. Seuls les agents immobiliers peuvent s’y rendre pour réaliser photos ou vidéos. Cependant, rien ne vous empêche d’échanger avec eux, et de vous faire envoyer des informations et des photos complémentaires si un terrain vous fait de l’oeil.
Comme les mairies sont actuellement ouvertes, il est possible de les appeler pour connaître les règles d’urbanisme s’appliquant à la parcelle. Cela peut vous permettre de mieux cibler les terrains qui sont compatibles avec votre projet, et de les visiter en priorité dès l’assouplissement des mesures de confinement.

 

1. Le caractère constructible
Cela semble évident, mais vérifiez bien que le terrain qui vous intéresse soit constructible, car sinon impossible d’y mettre une Solaire Box ! La plupart des annonces mentionnent si le terrain est constructible ou non, mais il est toujours bon de vérifier, surtout si son prix est particulièrement bas par rapport aux prix du marché.

2. Que comprend le prix du terrain ?
Selon le cas de figure, des frais supplémentaires peuvent venir s’ajouter au prix du terrain à proprement parler : c’est toujours le cas des frais de notaires, obligatoires même en cas de vente d’un terrain entre deux particuliers, et parfois des frais d’agence qui doivent être payés si une agence immobilière est en charge de la vente du terrain.
Dans le cas d’un terrain à bâtir, les frais de notaires comprennent les frais de mutation (d’environ 5%), les débours (les frais avancés par le notaire) et les émoluments (la rémunération du notaire). Au total il faut compter environ 7% de frais de notaire qui viennent s’additionner au prix d’achat du terrain, ce qui n’est pas négligeable ! De même l’agence immobilière va prélever une commission comprise entre 5% et 7% du prix de vente affiché. Ce montant est bien entendu négociable avant la signature de la vente mais doit être pris en compte lorsque vous calculez votre budget.

3. Le terrain est-il viabilisé ?
Il faut être très vigilant sur ce point car certains terrains sont vendus non viabilisés, ce qui signifie qu’ils ne sont pas reliés au réseau électrique ou au réseau d’eau. Dans ce cas, si vous souhaitez y faire construire un bien avec électricité et eau courante, il faudra potentiellement prendre à votre charge le prix du raccordement au réseau de la commune. Ces frais peuvent être élevés si le terrain est isolé ou difficilement accessible. Chez Solaire Box, nous pouvons concevoir votre construction pour être 100% autonome d’un point de vue électrique grâce à l’alliance de panneaux solaires et de batteries de stockage, mais cela implique une gestion très rigoureuse de votre consommation d’énergie, et de prévoir également une source alternative d’électricité en cas e manque d’ensoleillement (groupe électrogène par exemple).

4. Le terrain est-il soumis à des risques naturels ?
Pensez à vérifier si le terrain est situé dans une zone à risque en termes de catastrophe naturelle. Cela est normalement indiqué dans le PRR (plan de prévention des risques) géré par la Mairie, et cela concerne aussi bien les inondations que les tremblements de terre ou les glissements de terrain. Etre situé dans une zone à risque ne signifie pas forcément que le terrain est non constructible, mais peut impliquer de réaliser certains aménagements spécifiques plus ou moins coûteux lors de la construction.

5. Quelles sont les règles présentes dans le PLU (plan d’urbanisme local) ?
Le plan d’urbanisme local est créé par la Mairie de la commune où se situe le terrain, et il définit les règles de construction sur le territoire de la commune (style architectural, hauteur des bâtiments etc). Un PLU trop restrictif pourrait vous empêcher de réaliser exactement le projet souhaité, donc n’hésitez pas à vous renseigner en amont directement auprès de la Mairie.

6. Le terrain est-il en zone classée « Bâtiments de France » ?
Acheter un terrain situé en zone « Bâtiment de France » (c’est à dire situé à moins de 500 mètres d’un bâtiment historique classé) peut aussi avoir un impact sur le style de construction, car celui ci devra respecter un certain nombre de critères esthétiques pour être en harmonie avec son environnement. Le délai d’obtention du permis de construire sera ainsi prolongé d’un mois par rapport au délai normal, et vous pourrez être amené également à faire valider votre construction par un Architecte des Bâtiments de France. Soyez vigilant donc car il existe près de 40 000 bâtiments classés en France, dont de nombreuses églises. Le caractère « Bâtiment de France » étant souvent associé au PLU, la Mairie pourra facilement vous renseigner à ce sujet.

7. A combien s’élèvent les impôts locaux ?
Une fois de plus, évitez les mauvaises surprises ! Lorsque vous devenez propriétaire d’un terrain et d’une maison, vous serez amené à vous acquitter de taxes auprès de la commune. La taxe foncière est indexée sur la surface du terrain alors que la taxe d’habitation dépend de la surface de la maison et de son année de construction. Chaque commune est libre de fixer ces taxes, donc renseignez-vous auprès de personnes habitant déjà sur place et possédant un bien neuf équivalent pour avoir une idée de leur montant.

8. Quelle est la topologie du terrain ?
Une fois sur place, il est très important de regarder la topologie du terrain : quelle forme a t-il, est-il en pente ? Cela va déterminer l’orientation de votre future construction mais aussi s’il faut prévoir des travaux de terrassement avant la construction afin d’avoir un terrain plat.

9. Il y a t-il des arbres plantés sur la parcelle ?
Vous pouvez demander au vendeur un plan du terrain (ou réaliser un schéma) pour y noter précisément où sont situés les arbres. Des arbres trop proches d’une construction pourraient en effet diminuer l’ensoleillement du toit et ainsi limiter la production d’énergie par les panneaux photovoltaïques. Pensez également qu’un arbre grandit tout au long de sa vie ! Certains conifères par exemple grandissent très rapidement et pourront dans quelques années être beaucoup plus gros qu’ils ne le sont actuellement.

10. Est-il facilement accessible ?
Enfin, dernier point à vérifier et non des moindres : le terrain est-il facilement accessible en véhicule léger ou en camion ? En effet, si vous souhaitez y faire construire une maison, des engins de chantier ou des camions transportant des matériaux vont avoir besoin d’accéder au terrain.

 

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