Quels sont les différents règlements d’urbanisme ?

Avant de vous lancer dans la construction d’une maison éco-responsable, il est important de savoir où vous mettez les pieds. En effet, les règlements d’urbanisme en vigueur dans votre commune peuvent avoir un impact important sur votre projet : zone constructible, positionnement sur le terrain, emprise au sol maximale, contraintes architecturales, choix des revêtements, éléments décoratifs… Certains règlements peuvent être très précis concernant les règles à respecter lors de la construction d’un nouveau bâtiment. Aux réglementations d’urbanisme s’ajoutent parfois des contraintes supplémentaires liées par exemple à la proximité avec un bâtiment classé, à l’implantation dans un lotissement, ou encore à la présence de risques naturels. Il est donc important de bien se renseigner en amont, sous peine sinon de voir son projet de construction refusé et perdre un temps précieux.

1. Le PLU
2. le PPR
3. La carte communale
4. Le RNU
5. Le POS
6. Le COS
7. Le réglement du lotissement
8. Les préconisations des ABF
9. Comment maximiser les chances de voir son projet accepté ?

1. Le PLU

Il s’agit du plus connu et du plus courant des règlements d’urbanisme. La plupart des communes, même les plus petites, sont maintenant dotées d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme), qui fixe de manière très précise les règles d’urbanisme au niveau communal. Seules quelques communes n’en sont pas encore pourvues. Un PLU est constitué d’un plan de zonage géographique et d’un règlement d’urbanisme applicable par zone.

Les règles peuvent ainsi varier selon les zones (zone urbaine, zone agricole, zone naturelle, etc…) au sein d’une même commune. Les mairies ont totalement la main sur le PLU, qui peut être révisé plus ou moins fréquemment et approuvé par vote au conseil municipal. 

Dans des régions possédant un style architectural très spécifique, le PLU peut ainsi être exigeant concernant les finitions de la construction (type de tuiles, couleur des menuiseries et des volets, etc). Il est donc primordial de se renseigner en amont sur les exigences du PLU et le coût de ces finitions, qui peuvent impacter votre budget de manière non négligeable. 

Le plus simple pour cela est de contacter directement la mairie de la commune où se situe votre terrain afin de savoir quel règlement s’applique, voire de se déplacer en personne pour le consulter. C’est une démarche que nous réalisons systématiquement chez Homaj pour nos clients avant la mise en œuvre de leur projet de construction.

2. Le PPR 

Certaines communes, si elles sont exposées à des phénomènes naturels fréquents (inondations, glissements de terrains, activité sismique ou cyclonique, etc) peuvent publier un PPR (Plan de Prévention des Risques) qui impose à toutes les constructions situées dans une zone de respecter certaines contraintes afin de prévenir ces risques. Cela peut consister par exemple à construire les maisons avec une surélévation pour éviter les inondations, ou travailler sur l’ancrage de la construction et son emprise au vent en cas de risque sismique et cyclonique.

3. La carte communale

La carte communale est un document d’urbanisme simplifié et peu contraignant dont se sont doté certaines communes. Il ne figure pas de règles sur les constructions à proprement parler dans la carte communale. Il s’agit simplement d’un document qui permet à une commune soumise à une faible pression foncière et n’ayant pas d’enjeux particuliers liés à l’urbanisme de définir les secteurs constructibles et non constructibles.

4. Le RNU

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) est une réglementation ancienne, créée dans les années 70, qui régit les règles d’urbanisme au niveau national. Souvent très souple et peu précis comparé aux réglementations locales ou postérieures, le RNU ne s’applique plus que dans les communes qui ne sont pas encore pourvues d’un PLU ou d’une carte communale, ou de tout autre règlement d’urbanisme. Ainsi, les communes dont l’urbanisme est encore régi par un RNU sont en train de le remplacer par des règles plus strictes et plus précises.

En effet, le manque de détail du RNU ne permet pas de répondre à des problématiques de développement du territoire, tant d’un point de vue architectural que technique, économique et écologique. Dans les communes régies par un RNU, il existe deux zones géographiques distinctes : une “partie actuellement urbanisée de la commune” (PAU – la zone où l’on peut construire) et la “partie non urbanisée” (la zone où il est très difficile de construire sauf si la commune démontre un intérêt collectif pour son développement auprès de la préfecture). 

5. Le POS

Le plan d’occupation des sols (POS) est également un ancien règlement, déployé dans les années 70 et 80 au niveau communal. Chaque commune pouvait ainsi définir son propre POS, qui déterminait quels terrains étaient constructibles, et les règles de construction à y respecter. Le but était d’éviter un trop fort étalement urbain tout en orientant la nature et l’architecture des constructions. Ainsi, les plans d’occupation des sols indiquent des règles simples en termes de style architectural et d’obligations techniques. Depuis la loi ALUR de 2016, les POS sont eux aussi progressivement remplacés par des PLU, et ne subsistent que dans quelques communes. En effet, dans les communes où le POS n’a pas été remplacé avant le 24 mars 2017 par un PLU, et si la communauté de commune n’a pas engagé avant décembre 2016 de procédure d’élaboration de PLU intercommunal, le POS est à présent considéré comme caduque et remplacé par défaut pas le RNU.

6. Le COS

Le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) n’est pas un règlement mais une contrainte qui était apparue conjointement au POS. le COS imposait une limite de surface construite (étages compris) maximale par rapport à la superficie totale du terrain à bâtir. L’application des contraintes de COS a elle aussi été supprimé par la loi ALUR en 2016. En effet, elle limitait la possibilité de densifier les habitations et encourageait donc indirectement l’étalement urbain. Cette contrainte est donc aujourd’hui caduque dans tous les PLU et les POS. Ce sont d’autres règles présentes dans le PLU (hauteur, emprise au sol, distance par rapport à la limite séparative, etc) qui permettent réguler la densification de l’habitat.

7. Le règlement du lotissement

Dans le cas d’une construction dans un lotissement, avec des terrains mis en vente par un aménageur-lotisseur, il est possible que des règles s’ajoutent à celles du PLU, notamment sur le style de finitions (couleur des façades, couleurs des menuiseries, etc) afin d’assurer une harmonie visuelle entre toutes les maisons. Ces règlements sont désormais valables 10 ans uniquement. Il faudra également vous rapprocher de la mairie de votre commune pour savoir si le lotissement où vous souhaitez faire construire possède un règlement spécifique. 

8. Les préconisations des ABF

Si la future construction est située en covisibilité ou à moins de 500 mètres d’un site classé ou protégé par les Bâtiments de France, il sera nécessaire de consulter les services départementaux de l’architecture et du patrimoine, et votre projet sera soumis à un architecte référant, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Ce dernier pourra interdire le projet ou exiger certaines modifications afin de respecter l’authenticité de l’architecture locale. Le délai d’acceptation du permis de construire pourra alors être rallongé d’un mois. 

Si la construction est en covisibilité avec le site classé, l’avis de l’ABF devra obligatoirement être suivi par la mairie lors de l’instruction de l’autorisation d’urbanisme. Si la construction est dans le périmètre proche mais pas en covisibilité, l’ABF émettra un simple avis consultatif auprès de la Mairie. Dans tous les cas, il est conseillé de se mettre en relation avec l’ABF avant le dépôt du projet en mairie, afin de s’assurer de son accord préalable.  Pour en savoir plus sur les démarches à effectuer en amont du dépôt, n’hésitez pas à consulter notre article dédié au sujet !